Zweck der örtlichen Bauaufsicht (ÖBA) ist die Minimierung von Ausführungsmängeln. Dabei ist jeweils individuell – nach Baufortschritt – zu beurteilen, in welchem Ausmaß die ÖBA-Leistungen vor Ort zu erbringen sind.

Oftmals führt ein aufgedeckter Ausführungsmangel sodann zum Eklat zwischen Bauherr:innen, ÖBA und Bauunternehmen, da allfällige Mehrkosten und Zeitverluste das Budget bedrohen. Gerne gehen Bauherr:innen soweit, ein Mitverschulden auch der ÖBA anzulasten und Zahlungen für die ÖBA-Leistungen – unter dem Vorwand der nicht gehörig erfüllten Leistung – einzustellen.

Bereits seit Längerem beschäftigt sich der Oberste Gerichtshof (OGH 13.04.2010, 10 Ob 10/10h) mit derartigen Streitigkeiten, wobei ein durchaus diskussionswerter Grundsatz geprägt wurde: Auch bei angeblich mangelhafter ÖBA-Leistung dürfen Teilzahlungen (zB Wochenpauschalen) grundsätzlich nicht zurückbehalten werden. Ein Zurückbehaltungsrecht dürfe demnach nur ausgeübt werden, wenn die mangelhafte Leistung zu einem späteren Zeitpunkt noch erwirkt werden kann; dann wäre die Zurückbehaltung des Entgelts als „Druckmittel“ zulässig. Eine Aufsichtsleistung im Sinne der Überwachung des Baufortschritts kann naturgemäß nicht nachgeholt werden, weshalb der/die Bauherr:in hier kein Entgelt zurückhalten darf.

Ing. Mag. Sandro Huber, selbstständiger Rechtsanwalt bei der Huber | Berchtold Rechtsanwälte OG (Recht und Technik)